Loi Pinel

La loi Pinel

Principe de la loi Pinel


La loi Pinel
 est dans la lignée de la loi Scellier et de la loi Duflot  et concerne toute personne faisant l’acquisition d’un logement neuf ou en cours d’achèvement à compter du 1er septembre 2014.

La durée de location d’un appartement en loi Pinel
La durée d’engagement de location peut être modulée avec la loi Pinel:

  • 6 ans
  • 9 ans
  • 12 ans

La réduction d’impôt avec la loi Pinel

Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt variable en fonction de l’engagement de durée de loction:

  • 12% pour une durée de location de six ans
  • 18 % pour une durée de location de neuf ans
  • 21% pour une durée de location de douze ans

Les conditions de la loi Pinel

Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, il faut que certaines conditions soient remplies:

  • Le logement acquis doit être loué en tant que résidence principale d’un locataire et pour une durée minimum de six ans.
  • le bien soit loué dans la première année d’acquisition du logement.
  • Le propriétaire doit respecter le plafond des loyers
  • les locataires sont soumis à un plafond de ressources .

Concernant le logement, celui-ci doit répondre aux normes BBC ou RT 2012, et doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel.

 Les zones en Pinel sont définies comme suit:

– la zone A bis correspond à Paris
– Zone A correspond aux grandes villes de plus de 250 000 habitants
– Zone B1 correspond aux grandes villes entre 150 000 et 250 000 habitants
– Zone B2 correspond aux villes moyennes entre 50 000 et 150 000 habitants, mais le préfet de région doit consentir l’agrément pour que la ville soit éligible
– la zone C correspond au reste du territoire mais n’est pas éligible au dispositif Pinel.

Remarque:
Il est possible de louer le bien objet du dispositif Pinel à un ascendant ou descendant; toutefois, il faut que la personne ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

De plus, ce dispositif est ouvert depuis le 1er septembre 2014 aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Les plafonds Loi Pinel

Plafond des loyers

Actualisation du plafond des loyers dans le BOFIP en date du 21/05/2015:

L’investisseur Pinel est tenu de respecter un montant de loyer maximal; appelé plafond des loyers permettant ainsi la défiscalisation.

Le rendement locatif reste bon en loi Pinel malgré le plafonnement des loyers. Une simple simulation d’investissement Pinel permettant de le démontrer.

De plus, selon la situation géographique du bien immobilier, le loyer moyen au m2 est ajusté en utilisant un coefficient multiplicateur. Le loyer mensuel d’un bien immobilier Pinel en m2, charges non comprises ne doit pas dépasser les plafonds suivants en 2015 :

 

 Zone A Bis 

 Zone A  

 Zone B1  

 Zone B2  

Prix en €/m2

16.82

12.49

10.06

8.74

COEFF MULT= 0.7+19/surface du logement

Ce coefficient multiplicateur Pinel  doit rester inférieur à 1.2.

La surface du logement est pondérée par les surfaces extérieures. La surface ainsi pondérée des parties extérieures (cave, terrasse, balcon) ne peut pas être supérieure à 8m2.

Exemples:

T2 de 40m2 à Marseille

Terrasse de 8m2

Surface du logement: 40+8/2 = 44m2

Coef mult= 0,7+19/44 = 1,13

Plafond de loyers hors charges = 44*1,13*12,42 = 617€

T3 de 60m2 à Marseille

Terrasse de 15m2

Cave de 10m2

Surface du logement: 60+(15+10)/2 = 68m2

Car (10+15)/2 ne peut supérieur à 8m2

cef mult  = 0,7+19/68 =0,98

Plafond de loyers hors charges = 68*0,98*12,42 = 827€

Plafond de ressources

Lorsqu’on applique le dispositif Pinel dans un programme immobilier,les locataires doivent avoir des revenus qui ne dépassent pas un certain plafond ;appelé plafond de ressources.

Ce dernier a été modifié à la hausse par rapport à l’ancienne loi Duflot, facilitant ainsi le logement.

Le locataire d’un appartement Pinel, contrairement à la loi Duflot, ne doit pas appartenir au foyer fiscal, mais peut être l’ascendant ou le descendant de l’investisseur.

Plafonds selon les revenus des locataires/zone loi pinel du bien immobilier :

 

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

1 personne

36 831 €

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule ou couple 
avec 1 enfant à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Personne seule ou couple 
avec 2 enfants à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule ou couple 
avec 3 enfants à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule ou couple 
avec 4 enfants à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Personne à charge 
supplémentaire

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

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Ou investir avec la loi Pinel ?

L’emplacement est primordial lorsqu’on investit en Pinel, et il est important de prendre en compte certains critères car ils vont déterminer la mise en location du bien immobilier.

La croissance démographique joue un rôle important lors de la revente du bien ; en effet plus la croissance démographique de la ville est forte au plus la demande en logements augmentera. Il est important de se renseigner sur les villes comptant plus de 50 000 habitants avec une grande croissance démographique.

Les locataires ont besoin d’une situation géographique bien desservie et les transports en commun et les accessibilités aux routes sont à prendre en compte car ils vont contribuer à une plus-value du bien.

La qualité de vie,(climat, services médicaux, le cout de la vie, la sécurité…) le dynamisme, le potentiel économique (niveau des salaires, taux de chômage),et le potentiel universitaire sont également des facteurs déterminant dans la location du bien immobilier.

Il est important de réaliser qu’un investissement en Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier qui sera soit revendu soit habitable après la période de défiscalisation (6,9 ou 12 ans).

Ces éléments cités au-dessus sont capitaux et faciliteront la location si ils sont pris en compte ; le prix de l’immobilier neuf doit être étudié ; si le prix dans le neuf est très élevé, le rendement de la défiscalisation ne sera pas bon et ne contribuera pas à un bon investissement ; les prix du logement varient d’une ville à une autre et il est important de les comparer ; s’intéresser aux projets à venir d’une ville permet de miser sur une augmentation de l’immobilier et de réaliser une plus-value.

Loi Pinel ancien


La loi Pinel 
permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf mais peut toutefois s’appliquer dans l’ancien, on parle de Pinel ancien.

Le Pinel ancien permet l’investissement d’un bien immobilier locatif en centre ville tout en bénéficiant d’un avantage fiscal identique à celui d’un logement neuf.

Le Pinel ancien offre un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt, identique au Pinel neuf,  de 12%, 18% ou 21%  du montant de l’investissement.

Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du prix de revient global du logement (travaux compris) qui est limité à 300 000 euros par an.

Les travaux devront prendre fin au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’obtention du logement.

Les dits travaux devront respecter l’ensemble des normes énergétiques en vigueur pour être éligible au dispositf Pinel telles que définies dansl’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de performances techniques de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

La réduction d’impôt du Pinel ancien est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an.