Malraux / MH

Loi Malraux

Le principe de la loi Malraux est de permettre une réduction d’impôt pour les investisseurs qui font l’acquisition de biens situés dans des zones bien précises éligibles.

La loi Malraux avec les Monuments Historiques sont les seules opportunités pour les investisseurs de ne pas être soumis au plafonnement des niches fiscales. Entre d’autre termes, la loi Malraux et Monuments Historiques sont les seules solutions qui permettent une réduction d’impôt supérieure à 10 000€/an.

Les zones éligibles à la loi Malraux

Comme nous l’avons dit, le principe de la loi Malraux est préserver le patrimoine immobilier français. Ainsi, pour bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de la loi Malraux,  le bien doit être situé dans l’un des deux périmètres:

A noter que la rénovation du bien en loi Malraux doit être dite d’utilité publique ou doit faire l’objet d’un plan de sauvegarde.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux

Afin de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de la loi Malraux, l’investisseur doit se soumettre aux conditions suivantes:      

  • Le propriétaire doit accomplir des travaux de rénovation complets du bien et doit pouvoir en justifier
  • Le propriétaire doit louer le bien en résidence principale et en non meublée pendant une durée de neuf ans( cette location ne sera pas soumise à un plafond de loyer ou de ressources)
  • Le bien objet du dispositif doit être loué dans les douze mois suivant la fin de la rénovation.
  • Le bien ne peut être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.

Réduction d’impôts Loi Malraux

En fonction de la localisation du bien, l’investisseur va pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt très importante (rappelons-le, non soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€):

Cette réduction d’impôt est accordée en fonction du montant des travaux. Les travaux étant généralement réalisés sur des durées de 2 à 3ans, l’investisseur va pouvoir réduire ses impôts sur la période de réalisation des travaux (c’est à dire une réduction d’impôt pendant 2 ou 3ans).

Le plafonnement de réduction d’impôt spécifique à la loi Malraux

Si, comme nous venons de le dire, la loi Malraux ne rentre pas dans les niches fiscales (donc non soumis au plafond de 10 000€ de réduction d’impôt), il existe toutefois un plafonnement spécifique. En effet, pour un même foyer fiscal, les travaux éligibles à la loi Malraux ne pourront pas dépasser 100 000€ par an.

La réduction d’impôt annuelle maximale par foyer fiscal avec la loi Malraux sera donc de :

  • 30 000€ de réduction d’impôt au maximum par foyer fiscal et par an pour un bien situé en secteur sauvegardé
  • 22 000€ de réduction d’impôt au maximum par foyer fiscal et par an pour un bien situé en ZPPAUP ou AVAP

Loi Monuments Historiques


La loi Monuments Historiques permet une réduction d’impôt sans aucune limite et sans aucun plafonnnement.

Le principe des Monuments Historiques

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif des Monuments Historiques, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un bien classé en tant que Monument Historique ou répertorié dans l’inventaire supérieur des Monuments Historiques.

Suite à l’acquisition de ce bien, l’investisseur devra :

  • réaliser des travaux de rénovation
  • suivre les recommandations de l’Architecte des bâtiments de France.    

En effet, les travaux réalisés dans le cadre d’une acquisition et d’une réduction d’impôt avec le dispositif Monuments Historiques doivent avoir pour but la rénovation du bien classé mais aussi de suivre scrupuleusement les volontés de l’Architecte des bâtiments de France quant à la réalisation de ces travaux.

Conditions du dispositif Monuments Historiques

Si nous avons vu précédemment les conditions de réalisation des travaux, il y a également deux règles auxquelles doit se plier l’investisseur s’il veut bénéficier du dispositif Monuments Historiques et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt :

  • Une fois les travaux de rénovation effectués, le propriétaire doit louer le bien en non meublé pendant une durée de trois ans
  • Pour garder le bénéfice fiscal du dispositif, le propriétaire doit garder le bien pendant une durée de quinze ans minimum.

A qui s’adresse le dispositif Monuments Historiques ?

Si l’investisseur fait l’acquisition d’un Monument Historique ouvert au public, il peut déduire la totalité des travaux de son revenu imposable sans aucune limite.

Si l’investisseur fait l’acquisiton d’un Monument Historique non ouvert au public, il peut déduire les travaux de son revenu imposable dans la limite de 200 000€.

Dans tous les cas, le dispositif Monuments Historiques permet de déduire les travaux de rénovation du revenu imposable.

Ainsi, le dispositif Monuments Historiques s’adresse en priorité aux personnes imposées au taux marginal de 45% sur le revenu.

Exemple:

Un investisseur imposé au taux marginal de 45% fait l’acquistion d’un Monument Historique.

Avec cette acquisition, il réalise 100 000€ de travaux.

Il va donc générer une réduction d’impôt de 45% de 100 000€, soit 45 000€.

Remarque:

Il est également possible de réaliser l’acquisition d’un bien par le dispositif Monuments Historiques si l’investisseur n’est imposé au taux marginal de 45% mais le dispositif sera moins intéressant.

Ainsi, il faut garder à l’esprit que le but est d’avoir un montant maximum de travaux; ce qui consiste à réaliser un investissement très important.

Il est donc déconseillé de réaliser un acquisiton via le dispositif Monuments Historiques si l’investisseur n’est pas imposé à 45%.

Réduction d’impôt avec la loi sur les Monuments Historiques

  • Monuments Historiques ouverts au public

Dans le cas ou, l’investisseur réalise l’acquisition d’un bien classé Monument Historique ou classé à l’inventaire supérieur des Monuments Historiques et que ce bien est ouvert au public, alors il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sans aucune limite.

La réduction accordée est une réduction sur le revenu imposable : la totalité des travaux seront en effet admis en déduction du revenu imposable ce qui va donc générer une importante économie d’impôt.

Exemple:

Un investisseur achète un Monument Historique ouvert au public et réalise 100 000€ de travaux.

Son revenu net imposable est de 300 000€ par an.

La loi Monument Historique permet de déduire la totalité des travaux.

Le revenu imposable de l’investisseur, suite à l’acquisition du Monument Historique sera donc de 200 000€ (300 000€ – 100 000€ de travaux).

  • Monuments Historiques non ouverts au public

Si l’investisseur réalise l’acquisition d’un bien classé Monument Historique ou classé à l’inventaire supérieur des Monuments Historiques et que ce bien n’est pas ouvert au public, alors il pourra déduire la totalité des travaux dans la limite de 200 000€.

Exemple:

Un investisseur achète un Monument Historique non ouvert au public et réalise 250 000€ de travaux.

Son revenu net imposable est de 500 000€ par an.

La loi Monument Historique permet de déduire 200 000€ de travaux car le bien n’est pas ouvert au public.

Le revenu imposable de l’investisseur, suite à l’acquisition du Monument Historique sera donc de 300 000€ (500 000€ – 200 000€ de travaux).